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          時間2022-12-03 09:41:00

          降準落地后LPR下調或在路上

          【點擊量:3

          47城符合首套房貸利率下限放寬條件

          11月25日晚間,央行宣布全面降準,決定于12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點,此次下調后,金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%,共計釋放長期資金5000億元。此次降準后,凈息差將面臨收窄壓力,未來LPR繼續調降的概率大幅增加。招聯金融首席研究員董希淼認為,12月份5年期以上LPR有望回落。

          如若LPR下調,那么房貸利率的調整或將繼續。貝殼研究院11月21日發布的數據顯示,截至11月18日,已有18個城市的首套房貸利率降至“3”區間。

          《華夏時報》記者梳理國家統計局11月發布的數據發現,10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市,從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調,或許意味著,會有更多城市房貸利率將邁入“3時代”。

          降準來了,LPR下調還遠嗎

          11月25日晚間,中國人民銀行公告稱,為保持流動性合理充裕,促進綜合融資成本穩中有降,落實穩經濟一攬子措施,央行決定于12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點。此次下調后,金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%,共計釋放長期資金約5000億元。央行有關負責人在答記者問時表示,此次降準可降低金融機構融資成本每年約56億元,通過傳導機制,可促進降低實體經濟融資成本。對于本次降準,市場實際上已有預期。11月22日國常會上也明確釋放出降準的信號。

          降準已至,市場接下來將高度關注貸款市場報價利率LPR)的變化?!度A夏時報》記者注意到,截至11月21日,一年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。自9月份以來,LPR已經連續3個月保持不變。

          此次降準落地后,凈息差將面臨繼續收窄的壓力,未來LPR報價利率調低的概率因而大幅度上升。11月26日,董希淼接受《華夏時報》記者采訪時表示:“降準實施后,銀行資金成本得以降低,銀行減少加點的動力增強,12月20日LPR特別是5年期以上LPR有望下降。這將進一步有助于降低居民住房消費負擔,提振居民住房消費的意愿和能力,助力房地產市場平穩健康發展。”

          此次降準的目的之一,是降低金融機構資金成本,加大對房地產企業的流動性支持。9月份以來,多家國有大行啟動新一輪存款利率下調。此外,在經歷前三季度大幅下調貸款利率后,大部分城市房貸利率已降至5年期LPR利率決定的下限水平之上?!度A夏時報》記者注意到,“因城施策階段性放寬房貸利率下限的政策將于年底前到期,基于目前市場疲弱的情況,為了穩地產,5年期LPR繼續下調的需求也十分必要。

          房貸利率進入“3時代”

          本次降準后,若未來5年期LPR利率進行一定程度的調降,那么房貸利率的下調也或將繼續。

          11月21日,央行發布LPR利率同一天,貝殼研究院發布數據顯示,2022年11月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%,二套平均為4.91%。首套利率環比下降3BP,二套利率則與上月持平,相較于去年最高點分別回落165BP和109BP。盡管房貸利率參考的5年期以上LPR連續3個月未作調整,但中國各地房貸利率繼續小幅下降,且多城降至歷史低位。

          據貝殼研究院統計,截至11月18日,其監測范圍內已有18城首套房貸主流利率降至3字頭,其中二線城市有6城,三四線城市12城。從首套主流利率來看,本月包括一線城市在內僅10城高于4.1%;而從二套主流利率來看,僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

          從利率變化來看,本月有14城調整房貸利率,且以首套房利率下調為主,其中,溫州、泉州降幅最大達30BP,下調至3.8%。按城市劃分來看,一線城市房貸利率最高,首套平均為4.6%,二套平均5.13%,與上月基本持平。二、三、四線城市首套利率平均為4.07%。從利率下調幅度看,三四線城市房貸利率同比降幅最大,首套利率同比下降169BP,二套利率同比下降112BP。一線城市房貸利率同比降幅最小,首套和二套利率同比降幅僅60BP和52BP。以首套房100萬元商貸本金、30年期等額本息還款為例,調整后,平均每月可減少月供約1036元,利息總額減少約37萬元。

          11月26日,《華夏時報》記者根據11月16日國家統計局發布的數據,10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市,增加到了47城,這些城市多集中在二三四線。

          目前房貸利率破“4”已有18城,這或許意味著,在5年期LPR利率下調后,會有更多的城市房貸利率將邁入“3時代”。

          中國房地產數據研究院院長陳晟11月25日接受《華夏時報》記者采訪時表示:“基于購房者對市場信心的恢復和對未來經濟的預期,房貸利率水平還有一定向下釋放的空間,這對購房者需求釋放和樓市加快企穩回暖起到積極的作用。”值得注意的是,11月中旬以來,不少二線城市陸續出臺樓市新政。杭州、成都、西安三大熱點城市出臺了局部優化限購政策,杭州自11月11日起首套房“認房不認貸,首套和二套利率分別降至4.1%和4.9%;西安降低外遷、人才購房門檻、增加二孩以上家庭購房套數等;成都則縮小了區域限購范圍。

          今年以來需求端信貸政策不斷優化,除了降低購房成本外,多地首付比例也在調降。中指研究院數據顯示,目前,包括溫州、石家莊在內的超80個城市首套商貸首付比例降至20%。除商貸外,住房公積金貸款利率也在調降,11月,包頭、太原等城市下調首套住房公積金貸款利率至最低2.6%。

          陳晟向《華夏時報》記者分析,需求端信貸政策不斷優化,于房企而言,有利于加快存量新房出清和房企資金回籠,緩解房企現金流壓力,暢通房企開發銷售順暢運轉,進而有利于房企加快支持租賃、保障性住房供給保障;于居民而言,首套房貸利率下調、首付比例降低、貸款條件放寬等諸多購房門檻降低,使得購房者尤其是首次置業者“居者有其屋”將更容易實現。

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