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          時間2022-09-23 17:09:00

          保交樓提速 樓市或將迎來重要轉機

          【點擊量:79

          最近樓市兩則重磅消息令人振奮:一則是9月7日鄭州推出“大干30天,確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案,要求10月6日前實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工;另一則是9月12日,恒大集團董事局主席許家印在復工復產保交樓例會上稱,恒大全國保交樓項目共706個,已復工項目668個,未復工項目38個,相關地區公司要在9月30日前必須全面復工,竭盡全力做好復工復產保交樓工作。

          兩則消息一個來自地方政府,一個來自企業;一個是爛尾樓現象最嚴重的城市,一個是爛尾樓項目最集中的企業,都是保交樓工作最難啃的“硬骨頭”。地方政府和企業紛紛立下”軍令狀“,意味著保交樓有望實現實質性突破,對重塑樓市信心、扭轉預期具有積極意義。在各地房地產調控松綁政策作用下,樓市或將迎來重要轉機。

          開啟政策工具箱  打通保交樓堵點

          今年以來,從中央到地方針對房地產市場的利好政策層出不窮,據機構統計共有230多座城市發布了600余次放松或優化調控政策,但實際效果并不理想。根據國家統計局9月16日發布的數據,1~8月份,全國房地產開發投資90809億元,同比下降7.4%;其中,住宅投資68878億元,下降6.9%。1~8月份,商品房銷售面積87890萬平方米,同比下降23.0%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.3%。

          房地產市場下滑,一方面由于疫情等因素導致居民消費能力下降,另一方面則是對爛尾樓風險的擔憂導致居民購房意愿降低,保交樓成為影響樓市預期的重要變量。解決保交樓問題的關鍵,一是要落實責任,二是要解決資金來源。

          首先要落實責任。7月28日,中央政治局召開會議,明確提出穩定房地產市場,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。由此可見,壓實地方政府責任是落實“保交樓”的關鍵一環。地方政府不但負有保民生、保穩定的屬地責任,對爛尾樓的形成也負有不可推卸的監管責任。在保交樓過程中,地方政府不但是政策制定者、執行者,也是受益者。

          其次是解決資金來源問題。理論上保交樓的資金主要來自四個方面:一是企業自有資金(包括變賣資產或股權獲得的資金),二是銷售回款,三是外部融資,四是政府紓困資金。在持續高杠桿經營和成本上升壓力之下,企業自有資金十分有限;銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口;涉及爛尾樓企業大多存在信用風險,正常渠道的外部融資很難實現。在此情況下,政府紓困資金可能成為唯一出路。

          8月19日,住建部、財政部、央行等部門透露,將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。這一救助計劃首批救助資金達2000億元,由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行聯合成立全國性紓困基金,將以貸款的形式向地方政府發放,前兩年利率為2.8%,中央財政給予1%的貼息,第三年利率為3.2%。按照要求,該基金只能用于保證樓盤的交付,并且針對的項目必須是資金周轉困難,已售住房逾期難交付或已經實質性停工的住宅。9月14日,在中宣部“中國這十年”系列主題新聞發布會上,住建部住房改革與發展司司長王勝軍透露,目前該專項工作正在緊張有序進行當中。

          在國家層面,除了專項紓困基金外,資產管理公司(AMC)也是介入保交樓的重要力量。年初以來,已經有中國華融、中國信達、長城資產等多家資產管理公司參與救助爛尾樓項目。例如中國華融與中南建設、陽光城的合作,信達和平安信托對佳兆業項目的救助。

          除了國家層面的紓困基金,各地方政府也陸續推出了保交樓紓困計劃。目前已有36個城市提出保交樓措施,湖北、浙江、陜西等省份和鄭州、南寧等城市設置了地方版紓困基金,其中陜西省、浙江省和鄭州市紓困基金規模均為100億元,湖北省50億元,南寧市30億元。目前鄭州市紓困基金已全面啟動,初步確定了8個項目作為首批救助對象,預計投資43億元。8月31日,國務院常務會議指出,地方要“一城一策”用好政策工具箱,靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項貸款。

          政企合力攻堅  保交樓有序推進

          本輪爛尾樓問題最突出的城市非鄭州莫屬,全市涉及停工爛尾項目72個。今年6月鄭州市率先推出問題樓盤攻堅化解“4+1”模式:即“統貸統還、政府回購、項目并購、破產重組”及設立地產紓困基金等,成為破解爛尾樓問題的典型樣本。9月7日,鄭州市印發《鄭州市“大干30天,確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》,明確提出通過實施“壓實企業主體責任、政府全力紓困、做好破產重組、嚴肅追究責任”等多種舉措,于10月6日前實現所有停工問題樓盤全面持續實質性復工。

          一是全面確保復工。對有實力自主復工的企業,督促其盡快全面復工;對資產大于負債、資金出現暫時困難的企業,通過紓困基金、并購貸等形式,由政府平臺公司果斷接收,采取“新老劃斷”的辦法,先復工再清算;對資產小于負債的企業,可采取代建方式,立即復工。二是政府全力紓困。各區縣會同相關單位,積極爭取商業銀行資金,做好專項借款配套資金、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資。三是做好破產重整。各區縣遵循應破盡破的原則,鼓勵開發企業盡快向法院申請破產,確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置;法院要加快破產重整案件辦理進度,采取短平快的辦法快速處置。四是領導分包兜底。各區縣主要領導親自分包1~2個項目,屬地主官履行兜底責任。9月8日,鄭州市住房保障局召開保交樓吹風會,約60家房企負責人參會,就問題樓盤30天攻堅行動進行細化落實。

          9月13日,鄭州市印發《關于對擬使用保交樓專項借款項目開展全面審計的通知》,將根據國家九部委關于保交樓專項借款使用相關規定和要求,對全市范圍內使用保交樓專項借款項目開展全面審計。截至9月12日,鄭州保交樓專項借款申報項目共計95個,其中中原區6個,二七區10個,金水區8個,管城區8個,惠濟區2個,經開區2個,高新區4個,鄭東新區5個,航空港區3個,上街區5個,登封市7個,滎陽市10個,新鄭市9個,鞏義市3個,新密市5個,中牟縣8個。

          地方政府緊鑼密鼓落實保交樓政策,房企也在通過各種自救方式確保開工復工。9月12日,恒大集團在官方微信公布了全國保交樓項目建設情況。許家印稱,“目前全國保交樓項目706個,已復工項目668個,未復工項目38個,要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。目前已復工的668個項目中,有606個達到正常施工水平,還有62個正在恢復正常施工過程中,要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平”。

          河南最大本土房企建業集團也于9月9日召開保交樓專項動員會,明確保交樓工作將成為公司下一階段工作重點,明確提出“加大銷售力度,利用好政府紓困政策、精準分配資金、與合作方充分溝通、建立專班及動態計劃”五項具體措施,全力做好在復工過程中的資金和組織保障。據悉,今年1至8月建業地產共分期分批交付44個項目,交付面積304萬平方米,交付住房18292套,其中實現提前交付2106套。

          預期轉暖  樓市將迎來重要轉機

          保交樓進度加速的同時,各地房地產松綁政策也是接連不斷。近日青島、蘇州、濟南等二線城市紛紛解除或放松限購,進一步支持剛性和改善型住房需求。9月15日,青島宣布調整限購政策,縮小限購范圍;同日,濟南優化房地產政策措施,“繼續對二環以內歷下區、市中區區域實施限購”,實則是解除這兩個區域以外的限購政策。此前有市場消息證實,蘇州市工業園區、高新區對限購政策予以放松,非本地戶籍購房者可直接購買首套住房,無需社保。此前,太倉市、昆山市、吳江區、吳中區、相城區、姑蘇區已輪番松綁,至此蘇州對非本市戶籍購房者的限購全域放開。據機構統計,截至目前絕大多數二線城市都以不同形式放松了限購政策。

          限價政策方面,近日有消息稱,廣州市已對新項目備案價進行動態調整,“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。意味著一方面開發商對所售項目有更大的價格調整空間,另一方面對購房者來說也將可能得到更實惠的價格。

          在利率政策方面,年內隨著LPR利率不斷調降,目前房貸利率已經接近4%,達到歷史最低水平。房貸利率的大幅下調意味著購房成本的降低,對刺激購房需求也將產生積極影響。

          從國家統計局公布的數據看,雖然“保交樓”政策初顯成效,但8月商品房銷售仍較為低迷。房企整體資金狀況依然偏緊,房企信用債當月環比在連續兩月回升后再度顯著收縮,但開發貸和住房按揭略有改善。8月70個大中城市商品住宅價格進一步回落,全國土地市場維持低迷態勢,值得指出的是,商品房竣工面積環比顯著回升,房地產投資降幅則進一步擴大。

          植信投資研究院高級研究員耿欣欣分析認為,經濟下行和疫情反復的當下,作為購房主體的剛需人群消費能力下降在所難免,其對住房價格和貸款利率更加敏感。對此,各地還應從服務好剛需和新市民入手,多出臺能夠降低剛需住房者購房和還貸負擔的政策,在合理范圍內降低首付比例、房貸利率,有條件的城市可以考慮擴大項目備案價上下浮動區間。

          目前在各地保交樓政策支持下,竣工情況顯著改善。但長期來看,只有房企回款改善,保交樓的持續推進才能有保證。9、10月份是房企重要的回款節點,各地應為房企創造更為寬松的政策環境和回暖的預期氛圍。

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