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          時間2021-07-03 10:15:00

          為何熱點城市房貸利率持續走高?

          【點擊量:506

          近日,多地持續的房貸利率上浮引發了市場的普遍關注。

          從今年第二季度開始,各地加大了調控涉房貸款的力度,通過上調房貸利率來抑制樓市熱度。一些城市甚至出現了暫停二手房按揭業務的情況。不過,LPR貸款基準利率仍保持穩定,已經連續14個月維持不變。

          LPR利率連續14個月維持穩定,房貸利率不斷走高

          六月份監測的72個城市主流首套房貸利率為5.52%,第二套利率為5.77%,分別較5月上浮5、4個基點。其中,有24個城市首套房貸利率上浮,22個城市的二套利率上浮。

          從地區來看,上半年粵港澳大灣區第一、二套主流住房貸款利率累計提高了55個基點,其中惠州、中山、東莞、佛山利率均居全國前列;長三角地區典型城市房貸利率上調幅度較大。熱門城市方面,廣州首套、二套主流利率在半年內分別上漲50、35個基點,深圳則分別上浮15、35個基點。

          除了加息之外,一些城市延長放款周期也成了常態。六月72城房貸平均放款周期為50天,比上個月延長2天。據媒體報道,合肥、南京等地由于貸款額度限制,5月起部分銀行已停止辦理二手房按揭貸款。且與各地貸款利率變化相對應,則是5年期以上貸款市場報價利率穩定。6月21日,中國人民銀行公布最新的貸款市場報價利率,超過5年的LPR為4.65%,和之前一樣,包括1年期LPR在內的兩個貸款市場報價利率都連續14個月保持不變。

          為什么放貸利率一直居高不下?怎樣看待房貸利率的“變化”與LPR的“不變”?一些專家表示,LPR作為貸款市場報價利率,利率不變是立足于宏觀經濟總體平穩發展的角度,是貨幣政策保持穩健的表現。同時,貸款利率的上升,反映了調控政策對房地產市場的定向調控,反映了未來樓市調控趨勢,降低居民購房杠桿,防范居民住房金融風險。

          房地產業作為資金密集型行業,資金流入是推動房地產市場過熱的重要因素。長久以來,從資金面控制、降低房地產行業整體杠桿水平是抑制房地產行業過熱的重要手段。

          LPR的“恒定”反映了市場預期基本平穩,表明目前的利率水平基本符合當前經濟復蘇的趨勢。住房貸款利率上揚,則主要是監管部門收緊房地產市場調控,抑制了房地產業的資金流入,給房地產市場降溫。

          事實上,各地房貸利率的調整與貸款額度有關

          11月31日,中央銀行與銀監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》,明確金融機構房地產貸款比例上限和房地產貸款比例上限。按照規定,在工農中建交、國開行、郵儲等大型銀行,房地產貸款所占貸款的最高限額是40%,個人住房貸款占32.5%,城市商業銀行等小型銀行的貸款上限分別為22.5%、17.5%。這就是說,銀行對房地產和個人住房貸款都設定了上限,需要通過提高利率、延長貸款周期、甚至停止貸款等措施來調整上限。較高的貸款利率還可以直接提高資金成本,從而減少貸款數量,減輕貸款壓力。

          對銀行而言,認為,銀行受“兩道紅線”的約束,貸款壓力主要是消化存量貸款,過去滯留的未批貸款需要加速發放,這也使得新增貸款業務相對放緩。此外,相關部門通過對房貸的集中控制,也可以對“過橋貸”等二手房貸款亂像進行規范,打擊部分炒房投機行為。

          各市二手房價格漲幅均有所回落

          就城市分布而言,此次加息貸款并非普遍現象,而是上半年樓市過熱的城市和熱點城市。這其中,長三角、珠三角地區的熱點城市房貸利率大幅上調,貸款周期延長。此外,在70個城市,包括廣州、深圳、湛江、上海、杭州、寧波、溫州等地的二手房價格也比上月下降。

          一季度居民部門新增中長期貸款規模創歷史新高,部分城市受限購、限貸、限貸等調控措施收緊后的市場熱度。在這一背景下,熱點城市銀行通過提高貸款利率、加強資格審查、延長貸款期限等措施來提高購房成本;一些銀行甚至暫停房貸業務,旨在通過減慢市場交易速度,抑制市場熱度,壓降房貸規模。除房貸集中控制外,今年金融監管繼續加大對各地經營貸和消費貸違規流入房地產市場的治理力度,有力打擊各地投機炒房行為。在房地產金融杠桿疊加“五道紅線”要求下,從供需兩端有效地抑制了房地產金融杠桿的上升趨勢,抑制了房價的非理性上漲。

          統計數據顯示,今年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格上漲趨勢基本平穩。在70個城市中,有17個城市的二手房價出現了環比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略有上升,二手住宅漲幅有所回落。據分析,5月各大城市二手房的價格漲幅回落,說明房價上漲動能有所減弱。如果趨勢繼續,則5年期LPR報價上升的可能性將降低;反之,不排除年內通過小幅度上調5年期LPR報價來抑制房地產泡沫風險的可能性。

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